El derecho de vía: todo lo que necesitas saber

La legislación española regula el derecho a uso de un fondo propiedad de otros para el propio pasaje; sin embargo, es necesario entender bien cuál es la definición exacta de los llamados “derecho de paso “Y qué derechos y deberes deben atribuirse a cada parte en disputa, porque esta posibilidad a menudo puede conducir a disputas desagradables entre vecinos.

¿A qué nos referimos exactamente cuando hablamos de “servidumbre o derecho de paso”?

Generalmente, si el propietario de un inmueble no tiene acceso directo a la vía, se le permite pasar por debajo del vecino sin que éste pueda oponerse: de hecho la servidumbre es un derecho real contemplado por nuestro ordenamiento jurídico que obliga al titular de lo definido “fondo de servicio “Para ponerlo a disposición del titular de la “parte inferior dominante“.

Para que se configure una servidumbre de paso, no es imprescindible que los fondos colindan entre sí: basta que estén cerca unos de otros, de forma que se determine una utilidad efectiva, que en ocasiones puede no estar ligada exclusivamente a las necesidades reales. , pero sólo puede ser una mera cuestión de comodidad.

La ley regula el ejercicio del derecho de paso de varias maneras, con derechos y deberes por ambas partes involucradas.

Si por un lado Artículo 1065 del Código Civil establece que el ejercicio de la servidumbre debe hacerse conforme al título y posesión, de manera que cause la menor carga posible al fondo servidor; por otro, según lo establecido del arte 1069 del Código Civil el propietario del fondo dominante, al hacer obras en su propio fondo, debe elegir métodos y plazos que causen las menores molestias posibles al propietario del fondo servidor.

De acuerdo a Arte. 1067 cc entonces el dueño del fondo de servidumbre “no puede hacer nada que tienda a disminuir el ejercicio de la servidumbre o hacerlo más inconveniente” y el del fondo dominante “no puede hacer innovaciones que hagan más gravosa la condición del fondo de servidumbre”.

¿De dónde viene el derecho de paso al fondo del vecino?

Hay varias formas de clasificar y establecer derecho de paso: hay sirvientes voluntarios regida por un contrato escrito estipulado entre las partes, y otros en su lugar coactivo como sucede en los casos en que los dueños de dos haciendas vecinas, al no poder llegar a un acuerdo pacífico, solicitan la intervención de un juez que es llamado a juzgar si se dan las condiciones para el establecimiento de un derecho de vía y dictar sentencia que de hecho lo constituye.

En estos casos, como exige el art. 1053 cc, el que esté en posesión del fondo servidor recibirá del dueño del fondo dominante una indemnización proporcional al daño causado por el paso.

¿Se puede “extinguir” el derecho de paso?

Como en el caso de otros derechos reales limitados, también en ciertos casos, el derecho de paso puede fallar, ¿pero cuando? Estos son los casos previstos por la ley:

• si el derecho de paso está consagrado en un contrato entre las partes y éste establece una fecha de caducidad, el derecho también caducará;
• cuando el titular del fondo dominante renuncie voluntariamente a su derecho de paso;
• cuando el dueño del fondo activo renuncia a la propiedad del fondo;
• en los casos en que la sentencia establezca que ya no es necesaria la servidumbre;
• cuando, como exige el art. 1072 del Código Civil, la misma persona se convierte en propietaria tanto del fondo dominante como del activo;
• cuando el derecho de paso por el titular del fondo dominante ya no se ejerza durante al menos veinte años.

¿Se puede adquirir el derecho de vía por mal uso?

Dicho esto, si veinte años de inactividad invalidan el derecho de paso, muchos se preguntarán si, por el contrario, el paso prolongado en el tiempo en el fondo de un vecino puede dar lugar a la adquisición (por una suerte de usucapión) de un servidumbre de paso?

De hecho, si el paso no se considera “clandestino”, pero hay un acuerdo pacífico entre las partes, después de veinte años, es posible obtener la verificación de la constitución de una servidumbre de paso por usucapión aunque no es un acto automático.

De hecho, sin embargo, en estos casos el titular del fondo de servicio puede impugnar la situación, debiendo oponerse a haber sólo “tolerado” ese paso del vecino y los que están definidos por nuestro código. Los “actos de tolerancia” previenen eficazmente la usucapión.

El arte. 1144 del código civil establece que los actos de tolerancia, derivados de relaciones de amistad o de familiaridad, como las de buena vecindad, sancionadas por la costumbre y que implican una relación transitoria y ocasional de un goce modesto, no pueden en modo alguno servir de base para la compra de la posesión.

Así que se corre el riesgo no sólo de que no se reconozca el derecho de paso, sino de que, de hecho, a partir de ese momento, el vecino se niegue a dejarte pasar a su fondo.

las disputas entre vecinos, especialmente por razones relacionadas con las servidumbres, son muy frecuentes: el consejo en estos casos es hacer prevalecer el sentido común y tratar de resolver los problemas de la forma más pacífica posible manteniendo con sus vecinos relaciones, si no buenas y amistosas, al menos civiles.